Wie dieses Marktbild entsteht
Anders als bei Aktien oder Devisen gibt es für Immobilien keinen fortlaufenden Börsenkurs. Jede Immobilie ist ein Einzelstück, Kaufpreise werden individuell verhandelt und amtliche Auswertungen erscheinen mit erheblicher zeitlicher Verzögerung. Die hier gezeigten Werte sind deshalb ein eigenes Modell: Wir bilden für jeden Berliner Bezirk Preisspannen ab, die sich an öffentlich bekannten Marktdaten orientieren.
Das ist ausdrücklich kein amtlicher Datenfeed und keine Bewertung einer konkreten Immobilie. Der tatsächliche Wert eines einzelnen Objekts hängt von Lage innerhalb des Bezirks, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz, Grundriss und Vermietungssituation ab — Faktoren, die ein Bezirksdurchschnitt naturgemäß nicht abbildet. Für eine belastbare Bewertung führt kein Weg an einem Gutachten vorbei.
Die Kennzahlen im Einzelnen
Der Kaufpreis je Quadratmeter ist die gebräuchlichste Vergleichsgröße und macht Objekte unterschiedlicher Größe vergleichbar. Die Miete je Quadratmeter bezieht sich auf die Nettokaltmiete, also ohne Betriebs- und Heizkosten. Aus beiden zusammen lässt sich die Bruttomietrendite ableiten: die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie ist eine erste Orientierung, lässt aber Erwerbsnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallrisiko außen vor — die tatsächliche Nettorendite liegt spürbar darunter.
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert des unbebauten Grundstücks je Quadratmeter an und wird von amtlichen Gutachterausschüssen ermittelt. Er ist besonders für Neubauvorhaben relevant. Die Baukosten je Quadratmeter beziffern die reinen Errichtungskosten ohne Grundstück, Erschließung, Baunebenkosten und Außenanlagen.
Was beim Kauf hinzukommt
Über den Kaufpreis hinaus fallen in Berlin Erwerbsnebenkosten an, die häufig unterschätzt werden: die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. In der Summe kommen dadurch regelmäßig rund zehn Prozent des Kaufpreises zusätzlich zusammen — Geld, das in aller Regel aus Eigenkapital aufgebracht werden muss, weil Banken es ungern mitfinanzieren.
Wer die Zahlen dieser Seite durchrechnen möchte, findet unter „Rechner“ passende Werkzeuge, darunter einen Baufinanzierungs- und einen Grunderwerbsteuerrechner. Alle Angaben dienen der Information und ersetzen keine Beratung durch Sachverständige, Steuer- oder Rechtsberatung.